В Актау инвестиционная доходность новых квартир равняется средней ставке по банковскому депозиту
Объемы и цена строительства
Актау является крупнейшим рынком первичного жилья Мангистауской области. На областной центр традиционно приходится до 40% от общего объема строительства жилья. Возведение такового последовательно увеличивается. Например, в 2015 году на территории города возвели 246653 кв.м. жилой недвижимости, что на 53,4% больше чем годом ранее. Для сравнения в целом по области построили 644978 кв.м. жилья. Это лишь на 10% больше чем год назад. Общая численность построенных в Актау квартир составила 2139, что на 51,1% больше чем в 2014 году. В целом по Мангистауской областивозвели 5063 квартиры, что лишь на 6,5% больше чем годом ранее.
Жилищное строительство в Актау осуществляется по большей степени частными организациями и самим населением. В совокупности на них в прошлом году пришлось 131967 кв.м. новостроек. Из них население возвело 55582 кв.м. жилья. Т.е. объемы строительстваиндивидуальных жилых домов оказались примерно в 2,5 раза меньше чем объемы строительства многоквартирных жилых домов.
На этом фоне государственные организации построили за год 114686 кв.м. жилой недвижимости, что чуть меньше половины от общего объема возведенного жилья. Не смотря на это,Актау характеризуется наибольшей долей государственных застройщиков по всей Мангистауской области. Если в областном центре частные застройщики примерно на 10% превосходят государственных по объему строительства, то в целом по области последние уступают первым примерно в 5 раз. Так за весь 2015 год частные строительные организации и население построили в регионе 529682 кв.м. жилья. За этот же период государственные компании возвели лишь 115296 кв.м. Вследствие этого первичный рынок жилья Актау можно назвать наиболее социальным в Мангистауской области.Ведь государственные компании в основном возводят жилье, чье приобретение населением осуществляется на льготных основаниях.
Данный факт совсем не лишний, если учесть сравнительно высокую стоимость строительства, а следовательно и реализации жилья.Возведение такового стоит в Актау почти на треть дороже, чем в среднем по области. Так в 2015 году средняя себестоимость строительства жилой недвижимости в Актау и Мангистауской области составила85,3 и 62 тыс. тенге за кв.м. соответственно. При этом стоимость строительства в областном центре возросла за год на 11%, в то время как в среднем по региону данное значение увеличилось лишь на 10%. Примечательно, что стоимость строительства жилья населением составила в Актау лишь 64,3 тыс. тенге за кв.м. В целом по области данное значение равнялось 49,5 тыс. тенге.
При этом стоимость строительства населением жилья возросла в Актау на 6,8%. В области данное значение увеличилось на 3,4%. Примечательно, что Актау не является городом с наиболее высокой стоимостью строительства жилья. Возведение такового дороже всего обходится в Жанаозене, где средняя цена строительства составила в 2015 году 87,8 тыс. тенге за кв.м. В целом же стоимость строительства в регионе растет. По последним данным за 2014 и 2013 год прирост цен составил соответственно 5,5% и 5,6%.
Структура предложения иобъемы спроса
Средняя площадь новых квартир в Актау за последние четыре года варьировалась от 123,4 до 142,3 кв.м. Для сравнения размер индивидуального частного дома колебался от 130,3 до 156,4 кв.м. Активнее всего в городе возводятся двухкомнатные квартиры, на втором и третьем месте находятся соответственно трех и двух комнатные апартаменты. Четырех и шести комнатные квартиры занимают четвертое и пятое место рейтинга. Пятикомнатные квартиры являются аутсайдерами списка.
В целом новостройки обеспечивают пятую часть предложения жилья в городе. Рынок первичного жилья в городе характеризуется неадекватной оценкой качественных характеристик новостроек. В частности это касается значительного количества квартир позиционируемых владельцами в качестве "элитных". Почти треть предложения относится именно в этой категории. По факту данные квартиры относятся к бизнес-классу. В целом же доля элитного жилья в Актау не превышает 5% от общего объема нового предложения. Бизнес-класс занимает еще 20% всего предложения. Доминируют в общем объеме эконом-класс и комфорт-класс суммарновбирающие в себя 75% всего нового предложения. К этим же классам относится все социальное жилье возводимое государством и обозначаемое в классификациях как жилье третьего и четвертого класса комфортности.
На практике это означает, что квартиры третьего класса комфортности обладают высотой потолков не менее 2,7 метров. Площадь кухни в них не менее 9 кв.м. При этом общая площадь квартиры на одного жильца, составляет не менее 18 кв.м. При количестве комнат две и более в квартирах возводится раздельный санузел, а само жилье сдается с улучшенной отделкой. Квартиры четвертого класса комфортности обладают высотой потолков не менее 2,5 метров. Минимальная площадь кухни в них составляет 6 кв.м. Общая площадь жилья на одного проживающего должна составлять не менее 16 кв.м. В данных квартирах допускается совместный санузел и простая отделка. Вышеозначенным характеристикам соответствует большинство новых квартир Атырау.
Наиболее активно при строительстве многоквартирных жилых домов используется монолитная технология. За счет нее возводится не менее 60% всех новостроек. Еще 25% обеспечивает панельное домостроение. Кирпич - основа 15% многоэтажек. Структура используемого материала обуславливается себестоимостью строительства и рядом технологических особенностей. Так кирпич является наиболее дорогим строительным материалом. Дома возведенные из кирпича стоят на 15-20% дороже, чем новостройки, построенные из монолитного бетона. Таковой обладает оптимальным соотношениемцены и качества. Панельные дома стоят на 30% дешевле монолитных и примерно на 45%-50% дешевле, чем кирпичные новостройки.
Помимо этого дома из кирпича строятся значительно медленнее, чем из иных строительных материалов. Например, из кирпича можно возвести 2-2,5 этажа в месяц. При помощи монолитного бетона удается построить 4 этажа. Панельное домостроение позволяет возводить 4-5 этажей в месяц. При всех равных условиях дома из кирпича запрещено строить выше 18 этажей. Панельные новостройки ограничиваются 25 этажами. В то время как монолитные дома имеют лишь противопожарные ограничения по высоте. В кирпичных новостройках существенные ограничения для квартир со свободнымипланировками. В панельных домах таковые вообще не возможны, в то время как в монолитных новостройках для свободных планировок действуют лишь незначительные ограничения. При этом высота потолков в кирпичных домах варьируется от 2,4 до 4,5 метров. В панельных новостройках это значение составляет 2,5-2,7 метров. В монолитных домах высота потолков не ограничена.
При возведении частных домов в большей степени используется кирпич и газобетонные блоки. Помимо этого применяется саман, металлоконструкции и даже дерево. Вместе с тем использование мелкоштучных строительных материалов в индивидуальном жилищном строительстве крайне трудно отследить. Ведь частные владельцы практически не информируют власти о используемых материалах.
На первичном рынке жилья спрос в целом соответствует структуре предложения. Большинство жителей Актау ориентируются на жилье третьего и четвертого класса комфортности. Причем первичный рынок недвижимости вызывает меньший интерес, чем вторичный рынок жилья. Обуславливается, это тем, что новое жилье стоит значительно дороже того, что побывало в эксплуатации.
Ежегодно на коммерческом рынке первичного жилья реализуется около 1300 новых квартир. При этом среднемесячный объем продаж составляет 110 единиц. В денежном выражении годовой объем продаж примерно равняется 43 000 000 000 тенге. Средний срок экспозиции нового жилья составляет 9,7 месяцев. Данные цифры не включают так называемое социальное жилье, возводимое при содействии государства. На него примерно приходится половина всего строительства.
Цены и инвестиционная привлекательность
В марте новые квартиры в Актау реализовывались по средней цене в размере 351067 тенге или $1024 за кв.м.* Это на 17,11% меньше чем в начале года, но на 18,47% выше, чем год назад. Для сравнения средняя стоимость не новых квартир составила в городе 317069 тен. или$924 за кв.м. Это на 11,98% меньше чем в начале года. По сравнению с мартом 2015 года стоимость данных квартир увеличилась на 2,17%. Медианнаястоимость квартир всех типов составила в Актау 319572 тен. за кв.м., что на 12,56% меньше чем кварталом ранее и на 3,12% больше чем год назад.
По средней стоимости новых квартир Актау находится на втором месте в Казахстане. Дороже чем в областном центре Мангистауской области жилье продается лишь в Алматы, где медианный уровень цен составляет 494 944 тен. ($1443) за кв.м. Даже в Астане средний уровень цен составляет 307 829 тен. или $897за кв.м. Для сравнения средняя общенациональная стоимость новых квартир в Казахстане составила 347 024 тен. или $1012 за кв.м.
Стартовая стоимость новых квартир в Актау составляла в марте 2016 года 6 626 875 тенге. Именно по такой цене реализуется однокомнатная квартира в 34-ом микрорайоне. Жилье реализуется с чистовой отделкой, обладает площадью в 46 кв.м. и располагается на 13-ом этаже. Дом, в котором располагается квартира, находится в стадии строительства. Сдать его в эксплуатацию планируется в ноябре 2016 года. Самый дорогой из обнаруженных объектов на первичном рынке жилья реализовался за 200 634 500 тенге. Такую цену владелец запрашивает за двухуровневую пятикомнатную квартиру площадью в 200 кв.м. Квартира располагается на 20 этаже 25-ти этажного дома. Из окон жилья открывается панорамный вид на море. В квартире есть сауна, терраса по периметру квартиры, кабинет, огромный зал, 4 санузла, 2 гардеробные комнаты, 3 спальни и ряд иных помещений.
При наиболее удачных вложениях первичный рынок жилья способен приносить доход в размере 30% в год. В целом инвестор может получить прибыль в размередо 60% от размера вложенных средств. С учетом средних сроков строительства извлечь данный доход удастся в течение двух лет. В данном случае речь идет о приобретении жилья на стадии котлована и последующей реализации его по средним рыночным ценам после сдачи жилья в эксплуатацию.Вместе с тем это касается лишь наиболее удачных вложений. В среднем же отдача от инвестиций в строящееся жилье редко превышает30% или 15% в год. Это почти в три раза больше чем арендная доходность жилья на вторичном рынке недвижимости. Таковая составляет 5,25% в год.
Вместе с тем годовая ставка по депозитам в тенге составляет на 2016 год 14,9-15,2%, что соответствует средней доходности от вложений в новостройки. Таковые вследствие более высоких финансовых рисков проигрывают депозитам по инвестиционной привлекательности. Это в совокупности со сравнительно высокой стоимостью входа на рынок существенно снижает объем инвестиций в строящееся жилье. Таковое еще долгое время будет играть роль альтернативного класса активов для массового инвестора. Он в Казахстане просто обречен на вливание средств в банковскую систему страны.
Прогнозы
В 2016 году рынок первичной недвижимости Актау не отметится существенным изменением структуры предложения и спроса. Объемы строительства в городе, вероятно, вновь вырастут, чему будет содействовать активное возведение социального жилья. Стоимость новостроек продолжит увеличиваться, чему будут содействовать как улучшающиеся экономические показатели региона, так и повышающаяся стоимость самого строительства. Это может оказать нисходящее давление на объемы спроса, что в 2017 году может оказать нисходящее давление на стоимость жилья и тем самым несколько снизить его доходность.
*Здесь и далее стоимость квартир занесенных в базу портала КазРиэлт и реализуемых в Актау
Кулюк Павел
