Рынок Кызылорды – ипотеки мало, цены «гуляют», скрытый спрос на жилье

Цены

Разброс цен на квартиры в Кызылорде составляет более 300%. Так по информации портала КазРиэлт-Недвижимость дешевле всего в городе стоят квартиры в двухэтажных деревянных домах в центре города. В частности данная недвижимость находится на улице Абулхаир-хана.Стоимость данного жилья колеблется в пределах 60-74 тыс. тенге за кв. метр.

В свою очередьсредняя стоимость жилой недвижимости в городе составляет по данным портала КазРиэлт-Недвижимость105 803 тен. за кв.м. При этом стоимость новостроек колеблется в пределах 90 тыс. тенге за кв. метр. Едва ли не единственный элитный дом, расположенный в новом микрорайонеСырдария характеризовалсясредней стоимостью квартир в пределах 170-185 тыс. тенге за кв. метр.

На этом фоне вышеозначенный уровень цен существенно завышен. Это обуславливается в каждом сегменте недвижимости своими факторами. Так наиболее дешевое жилье в изношенных домах с «удобствами» на улице реализуется по завышенным ценам в ожидании сноса. Приобретающие данные квартиры горожане надеются в последующем получить новые квартиры, чья цена существенно выше, чем жилья в старых домах. Стоимость квартир высшего ценового сегмента держится на высоком уровне благодаря фактическому отсутствию предложения.

Ипотека

Вместе с тем низкая платежеспособность местного населения отображается в незначительных объемах ипотечного кредитования. Банки просто не могут обеспечить массовую выдачу кредитов в условиях незначительных доходов горожан. Так, на первичном рынке недвижимости при ежегодных объемах строительства в пределах 800-1300 квартир лишь около 30-200 единиц жилья продается по ипотечным займам. На вторичном рынке жильяотмечается примерно такая же ситуация.

Спрос и предложение

Незначительные доходы населения сдерживают количество сделок на рынке жилой недвижимости. При этом ситуация не улучшается за счет кредитования. Об этомсвидетельствуют низкие объемы ипотеки на первичном рынке. Вместе с темв городе имеется существенный скрытый спрос на жилье. Он формируется как за счет лиц, живущих в Кызылорде,ноне имеющих свою недвижимость, так и за счет естественного прироста населения.

Так,только в очереди на получение льготного арендного жилья стоит около 4500 горожан. При этом генеральный план развития Кызылорды предусматривает увеличение населения города с 200 тыс. человек в 2009 до 310 тыс. в 2025 году.В случае реализации данного прогноза текущих объемов строительства будет недостаточно для удовлетворения стремительно растущего спроса. Ведь ежегодно в Кызылорде возводится от 800 до 1300 квартир, что позволяет обеспечить жильем в лучшем случае от 3 до 6 тыс. человек в год. (С учетом 4-х человек в семье).В это же время прогнозируемый среднегодовой прирост населения составляет около 7 тыс. человек. А ведь в городе насчитывается еще не менее 4500 человек официально стоящих в очереди на получение арендуемого жилья.Исходя из этого,становится очевидным, что без резкого увеличения строительства скрытый спрос будет превышать объемы предложения. Последнее по мере ветшания уже имеющегося жилья будет терять в качестве и объеме.

Строительство

Кызылорда характеризуется сравнительно не большими, но стабильными объемами строительства жилья. Ежегодные колебания объемов строительства последние три года не превышают 14-20%. Так в 2009 году в Кызылорде было введено в эксплуатацию 163 тыс. кв. метров жилой недвижимости, что оказалось на 18.7% больше чем годом ранее. В 2010 году данный показатель составлял 143 тыс. кв. метров, что на 14% меньше чем в 2009 году. Для сравнения с января по сентябрь в городе было возведено 75200 кв. метров жилой недвижимости. Данный показатель может быть существенно увеличен к концу года. Так как именно в последнем квартале застройщики вводят наибольшие объемы новостроек. Вместе с тем большая часть возводимого жильяв городе является малоэтажным и находится в частной собственности.

Вместе с тем примераминедавнихжилищных проектов являетсяновостройка на проспекте Жибек жолы (для сотрудников госуниверситета им. Коркыт-ата), а так же дома в микрорайоне Сырдария и поселке Титова.

Прогнозы

Как уже указывалось выше текущие объемы строительства существенно ниже прогнозируемого роста потенциального спроса. С учетом уже имеющегося большого количества потенциальных арендаторов жилья сдача последнего в Кызылорде будет перспективным занятием в долгосрочной перспективе.

Вместе с тем недостаток предложения, не смотря на низкий платежеспособный спрос, будет поддерживать цены на неоправданно высоком уровне. В свою очередь увеличение объемов ипотечного кредитования выглядит маловероятным вследствие незначительных доходов местного населения.

Кулюк Павел