Карагандинская область – 10% населения и почти 5% ипотеки и строительства в Казахстане
Это обуславливает нахождение Карагандинской области в числе лидеров по ряду ключевых показателей рынка недвижимости.Так регион входит в пятерку лидеров по объему ипотечного кредитования.На жителей региона приходится 5.5% от общего объема выданных ипотечных кредитовв стране. Более детальнос позициями области на казахстанском рынке ипотечного кредитования можно ознакомиться на нижеследующем рисунке. Источник: аналитическая служба Business Resource по данным Нацбанка
Сохраняя лидирующие позиции на рынке ипотеки, область не смогла избежать общенационального спада в данном секторе экономики.Согласно выше представленным данным объемы ипотечного кредитования сократилисьв первом полугодии 2010 года на 5.3% по сравнению с годом ранее.На этом фоне стоимостькредитов колебалась в пределах 10.5%-11.2%, что фактически равнялось показателям прошлого года.
На этом фонеобъемы жилищного строительства в регионе составили с января по сентябрь 5.1%от общенациональных. Всего за отчетный период в Карагандинской области было введено в эксплуатацию1645 квартир общей площадью в 211.5 тыс. кв. метров.Соответствующие данные содержаться в сообщении Департамент а статистики Карагандинской области.
При этом там же добавляется, что объем строительных услуг с января по сентябрь увеличился на 20%, достигнув общего значения в 55 млрд. тенге.Вместе с темс января по август общая площадь введенного в эксплуатацию жильясократилась на 39.3% по сравнению с годом ранее. При этом с января по август область занимала 7 место по объемам строительства в стране.
На этом фоне средняя фактическая стоимость 1 кв. метра общей площади жилых домов составила в регионе 41,5 тыс. тенге.
Более детально с объемами жилищного строительствас января по август можно ознакомиться в нижеизложенной таблице статистического департамента:
Ввод в эксплуатацию жилья
Большая часть жилья введена в эксплуатацию в Темиртау (8,3%), Сарани (6,6%), Балхаше (4,1%), Нуринском районе (4,1%), Жезказгане (3,9%) и Жанааркинском районе (3,1%). Значительный удельный вес в объеме построенных жилых домов занимает Караганда (47,7%).
Примечательно, что наибольшая часть жильяв размере 131,2 тыс. кв.м (72,3%) в январе-августе 2010 года введена индивидуальными застройщиками. При этом объем жилья, введенный предприятиями и индивидуальными застройщиками, в январе-августе 2010 года по сравнению с соответствующим периодом прошлого года уменьшился на 46,3% и на 36,2% соответственно.
Вместе с тем основным источником финансирования ввода жилья юридическими лицами являлись средства республиканского бюджета (46,6%).
Основные показатели по инвестициям и строительству
Говоря о жилищном строительстве не возможно не упомянуть уже существующий в Карагандинской области жилой фонд.Согласно данным Департамента статистики Карагандинской областиобеспеченность населения жильем и площадь последнего по административным единицам выглядит следующим образом:
В свою очередь жилищный рынок региона географически сегментирован по размеру общей площади следующим образом:
Из вышеозначенных данныхвполне очевидно, что доминирующее положение на рынкежилой недвижимости Карагандинской области занимают два города – Караганда и Темиртау. Рассмотрим детально оба локальных рынка.
Караганда
Караганда является столицей одноименной области и одновременно крупнейшим локальным рынком недвижимости региона.
Согласно данным портала КазРиэлт-Недвижимостьв ноябре средняя стоимость квартиры в Караганде составила: 121 746 тен. за кв.м., что на +3.43% выше чем в предыдущем месяце.
На этом фоне АКЦ «Недвижимость Казахстана» сообщает о том, что основная часть экспонируемого жилья в Караганде приходится на кирпичные и панельные многоэтажные дома. Данная недвижимость фактически пропорционально занимает 98% от общего объема предложения на рынке. В свою очередь монолитное жилье вбирает в себя не более 2% рынка.
Вместе с тем большая часть продаваемого жилья располагается в Центре и Юго-Востоке города. На них приходится до 70% от общего объема экспонируемого жилья. Майкудук традиционно характеризуется средними объемами предложения. А вот Михайловка и Пришахтинск традиционно характеризуются минимальными объемами предложения в размере 5-6% от общего объема рынка.
Вместе с тем двухкомнатные квартиры занимают наибольшую долю в общем объеме реализуемого жилья. На них, как правило, приходится чуть более трети продаваемых квартир. Трехкомнатные квартиры вбирают в себя около трети предложения. На этом фоне на однокомнатные ичетырех-пяти комнатные квартиры приходится в среднем по 15% предложения.
В свою очередь на рынке частных домов наибольшими объемами предложения характеризуется центр города, на который приходится в различные периоды времени от трети до половины от общего объема экспонируемого жилья.На этом фоне Юго-Восток, Михайловка, Новый рынок и Майкудук занимают в среднем по 10-15% от общего объема рынка.
При этом до трети всего предложения приходится на четырехкомнатные дома. Чуть меньше экспонируется многокомнатных коттеджей. На этом фоне пятикомнатные домостроения занимают около 20% рынка.Наименьшая доляу двухкомнатных домов, на которые приходится не более 2% от общего объема предложения.
Вместе с тем на рынке земли города доминируют участки под коммерческое строительство.Они как правило занимают от 50до 65%от общего объема предложения. Чуть более 20% приходится на участки под строительство индивидуальных жилыхдомов. На этом фоненаделы производственного назначениявбирают не более 10-15% предложения. При этом меньше всего на рынке наделов под многоэтажное жилищное строительство. Как правило, наданные участки приходится не более 1% от общего объема рынка.
Примечательно, чтона участки вдоль автотрасс приходится до 30% от общего объема предложения. На втором месте находится Юго-Восток города, где экспонируется около четверти земельных наделов. Город и Михайловка вбирают в себя от 15% до 20% предложения. При этом Майкудук и Пришахтинскхарактеризируютсянаименьшими объемами предложения в размере 7-1%.
На этом фоне спрос нажилье в Караганде существенно сократился с началом кризиса.Если в благополучные времена на рынке совершалось ежемесячно около 1 тыс. сделок, то сейчас их количество варьируется в пределах двух-трех сотен. Соответствующая информация содержится в сообщении городского департамента юстиции.
При этом эксперты свидетельствуют, что кризисфактическиликвидировал спекулятивные сделки, что существенно снизило объемы самого рынка. Сыграла роковую рольв снижении спроса и низкая платежеспособностьконечных покупателей жилья.Так как отсутствие нужного уровня доходов сделалодля большинства граждан бесполезной ипотеку.Согласно исследованию экономисткиОльги Мальченкодля того что бы уплачивать коммунальные платежи, покупать необходимую потребительскую корзину ивзять ипотечный кредит для покупки жилья средней площади в размере 66.24 кв. метров казахстанская семья должна зарабатыватьбольше 87118 тенге.Данным уровнем дохода обладают лишь 7,44% семейв Казахстане!
Темиртау
На этом фонедля рынкаТемиртау характерны меньшие цены,объемы сделок и более слабая прозрачность по сравнению с рынком недвижимости Караганды.В 90-е годы в силу экономического упадканаселение города сократилось с 210 до 170 тыс. человек, а целые улицы и кварталы города были разрушены и брошены.Даже сейчас из 56 тысяч квартир имеющихся в городеоколо 700 стоят на учете, как бесхозные. Данное жилье еще не отсужено в коммунальную собственность, но уже частично занято горожанами, проживающими в них по договорам доверительного управления. Это обуславливается дефицитом дешевого жилья. Об этом сообщает Вера Губарь, заведующая сектором жилищно-коммунального хозяйства ГУ «Отдел ЖКХ, пассажирского транспорта и автомобильных дорог».На этом фоне сами объемы строительства крайне малы. Даже по государственным программам в городе возведены или отремонтированы лишь считанные дома для очередников. Последних насчитываетсяоколо 1.5тыс. семей. При этом сами новостройкив силу экологических причин можно возводить лишь в степных районах вдоль трассы на Караганду. В остальной части города строительство бесперспективнов силу сильнейшего загрязнения промышленными выбросами предприятий Группы «АрселорМиттал».
Согласно данным портала КазРиэлт-Недвижимостьв ноябре средняя стоимость квартиры в Темиртау составила: 71 177 тен. за кв.м.
На этом фоне газета «Темиртауский рабочий» сообщает о следующей структуре предложения жилья в городе:
В целом резюмируя вышеизложенное можно отметить, что развитие рынка недвижимости Карагандинской области будетзависеть от общей экономической ситуациив Казахстане. Улучшение последней должно сопровождаться грамотной кредитной политикой и повышением экономической грамотности и благосостояния самого населения. При благоприятном стечении данных обстоятельств Карагандинская область сможетне только сохранить, но и улучшить свои лидирующие позиции на рынке жилья. Этому будет содействовать мощный промышленный и трудовой потенциал региона.
Кулюк Павел.
