Вблизи Алматы своих покупателей ждут не менее 50 коттеджных поселков
Общие данные о рынке
В настоящий момент в пригородах Алматы в различных стадиях готовности находится 50 коттеджных поселков. Подавляющее их большинствовыгодно отличается от частной застройки советской поры. Многие новостройки возводятся с использованием современных строительных технологий и материалов. К числу последних можно отнести пеноблоки, а к числу первых канадские технологии щитового строительства домов, состоящих из деревянных каркасов с утеплителем из полипропилена или сэндвич-панелей сделанных из прессованных ориентированно-стружечных плит. Возводятсятак же деревянные и традиционные кирпичные коттеджи. Для многих загородных проектов характерно возведение двух-трехуровневых домов на площади не менее 10 соток.
Вместе с тем активное загородное строительство, начавшееся вблизи Алматы в 90-х годах прошлого столетия,не обошлось без недостатков. В докризисных проектах доминировали небольшиекоттеджные поселкиэлитного класса, возведение которых изначально происходило в южном - наиболее привлекательном направлении от города. В последующем девелоперы перешли к освоению западного, восточного и даже северного направления – наименее привлекательного из всех направлений. По мере роста строительства на рынке стало появляться все больше поселков эконом-класса. В 2007 году их общая доля на рынке составляла около 70%.
На этом фоне качество первых поселков оставляло желать лучшего. Дома не редко обладали чрезмерной площадью в 700-800 кв. метров. Нередко в поселках не были продуманы планировочные и архитектурные решения. Отсутствовала или была географически удалена необходимая социальная инфраструктура. В настоящий момент данные недостатки являются скорее исключением, чем закономерностью. Вместе с тем общей проблемой жилья в Алматыостается сейсмоустойчивость. Последние исследования в данной сфере проводились 15 лет назад. По их данным сейсмоустойчивыми являлись 50% городских зданий. 25% объектов сейсоустойчивыми не являлись,и еще четверть недвижимости нуждалась в дополнительных исследованиях для определения собственной сейсмоустойчивости. Исходя из того, чторяд проектов возводился с нарушением архитектурных и планировочных решений вопросам сейсмоустойчивости зданий необходимо уделять особое внимание.
Вместе с тем сам выбор можно осуществить исходя из нижеизложенного перечня поселков указывающего их расположение и компанию застройщика.
- Аманат - Боралдай, КазЦИК
- Ала Тау Плюс - Нижняя Каменка - СТС
- Омырузак - в районе Барыс 3 Алма - на Каменском плате - Алатаужилстрой
- Тау Самал - сан. Таусамал
- Альбион - у сан. Алатау
- Алма - на Каменском плате - Алатаужилстрой
- Алгабас - на Алгабасе - КазКИР
- Айшабиби - Рыскулова-Волочаевская
- Зеленая долина на Каменском плате - КазКИР
- Елисейские поля - на Калкамане - Каз Коммерц Инжиниринг
- Бесагаш 2 - Бесагаш
- Аксайское Предгорье - СтальСтрой-С
- Каплан Хаус - Барс Строй Сервис
- Асем Тау - на Ремизовке - Дом Строй
- Кристал Эйр Виллейдж - Мирас, Бобек
- Белла Вилла - Кендала Строй Инвест
- Яблоневый Сад - Верхняя Каскеленская трасса
- Эдельвейс - на Горном Гиганте - Ахсель Групп Турция
Географическая сегментация рынка загородной недвижимости
Перечислив некоторые поселки целесообразно дать краткую характеристику загородным районам Алматы.
Характеристика пригородных направлений Алматы
| Месторасположение | Особенности | Описание | Достоинства | Недостатки |
| Юго-Восточное направление: Горный Гигант, сан. Турксиб,пос. Юбилейный, сан. Турксиб, Каменское плато. | Высокий спрос, престижный район. | Развитаясоциальная, инженерная и транспортная инфраструктура. Отличная экология. | Вблизи расположен проспект Достык. В районе проживает много респектабельных людей. | В ряде случаев коммуникации присутствуют лишь частично. Пересеченная местность, что негативно влияет на транспортные коммуникации. |
| Юго-Западное направление: Хан-Тенгри, ДОЦ Бобек, район шк. Мирас. | Высокий спрос, престижный район. | Развитая инфраструктура, низкая сейсмическая опасность, хорошая экологическая ситуация. | Вблизи располагается проспект Аль-Фараби, ровный ландшафт, наличие центральной канализации. | Предложение крайне ограничено. Очень высокие цены. |
| Восточное направление: Малая станица, Думан, Коктобе, район ЦПКиО, Татарка. | Районрезко сегментирован, что порождает неоднородность коммуникаций, жилого фонда и т.д. Его нижняя часть ориентирована на нетребовательных покупателей. В то время как в верхней части района селятся более состоятельные и взыскательные домовладельцы. | Живописные виды в верхней части района. Городской пейзаж в нижней части. Средняя экологическая ситуация. Развитая инфраструктура. | Район достаточно освоен, развитые коммуникации. Сравнительно хорошая транспортная доступность. | В районе ЦПКоО и Татарки плохие подъездные пути и неоднородное соседство. Возможны сдвиги грунта. В Думане недостаточно развита инфраструктура. |
| Западное направление: Дубок, Калмакан, Таугуль, Школьник, Кооптехникум, Мамыр. | В районе преимущественно сселяться покупатели со средним уровнем достатка. Между тем сам район обладает характеристиками способными удовлетворить самого взыскательного клиента. | Средняя экология, так как район находится в черте города. Сравнительно безопасен с сейсмической точки зрения. | Большой объем предложения, отличные коммуникации, ровный ландшафт. | В районе присутствуют многоэтажные жилые дома. Основные транспортные магистрали удалены, а существующие дороги перегружены. Инфраструктура менее развита чем в других районах. |
| Северное направление: Атырау, Шанырак, Айгерим. | Средний спрос. По общепризнанному мнению наименее престижный пригородный район. Селяться в нем зачастую нетребовательные покупатели. | При хороших подъездных путях инфраструктура района недостаточно развита. | Ровный рельеф местности. | В ряде случаев постоенные объекты не обладают юридической чистотой. Загруженные транспортные магистрали, не развитая инфраструктура. В большинстве своем коммуникации проложены лишь частично. |
Вместе с тем описывая привлекательность того или иного района необходимо упомянуть и о покупательских предпочтениях владельцев загородной недвижимости. Это поможет новичкам правильно расставить акценты и наиболее эффективно выбрать свой будущий дом. Так максимальное количество покупателей - 100% интересует наличие или возможностьподключения газа. Еще 90% людей выбирают свой дом исходя из наличия в нем воды. При этом качество последней интересует только 70% покупателей.
В свою очередь наличие местной канализации важно для 60% домовладельцев. 80% из них предпочтут местной центральную канализацию. Такое же количество покупателей выбирают дом исходя изналичия асфальтированного подъезда к нему. При этом качество самих дорог во внимание берут лишь 60% опрошенных. Еще по 80% покупателей обращают внимание на качество самого строительства и размер земельного участка. Последний по мнению казахстанцев должен быть не менее 12-15% соток. А вот наличие хозяйственных построек во дворе приобретаемого жилья интересует лишь 40% клиентов.
Помимо этого 70% покупателей предпочитают дома не далее чем в 25-35 км. от города. При этом 60% людей для загородного проживания и ежедневных поездок на работу берут дома на расстоянии в 15-20 км. Столько же покупателей выберут дома для загородного отдыха на расстоянии в 30-50 км. от Алматы. Еще 30% домовладельцев согласятся на дачу в 100-120 км. от города.
В свою очередь 60% покупателей считают важным готовность всех необходимых документов при покупке дома. Еще 30% думают, что это основополагающий фактор при покупке дома. Вместе с тем 80% клиентов признаются, что не надеются на готовность всех необходимых бумаг. Столько же людей называют стоимость жилья основополагающим фактором при заключении сделки.
На этом фоне лишь 20% покупателей обращают вниманиепри покупке дома на экологическую ситуацию. Еще 40% волнует радиационный фон. В целом же выбирая дом стоить помнить, что наименьшую конкуренцию вам создадут другие покупатели в январе-феврале любого года. Это объясняется сезонностью рынка загородной недвижимости минимальная деловая активность, на котором отмечается в вышеозначенный период. Соответствующую информацию оглашает газета Деловой Казахстан.
Цены, спрос, предложение
По итогам сентября средняя стоимость частных домостроений в Алматы и пригородах равнялась 1733 долларам за кв. метр. Разброс цен составлял от 700 до 3 тыс. долларов за кв. метр. При этом наибольшее расслоение стоимости жилья отмечалось Медеуском районе, а наименьшее в Турксибском.
На этом фонеобщий объем предложения составлял около 2 тыс. единиц жилья. Наибольшая его часть экспонировалась на юго-западном и юго-восточном направлении.
Примечательно, что предложение росло во всех ценовых сегментах. А вот цены увеличивались лишь в сегменте дорого и самого дешевого жилья. На этом фоне 22% наибольшее предложениепришлось на пятикомнатные дома. Они составили 22% рынка. В свою очередь минимальнее всего были представлены двухкомнатные коттеджи, на них пришлось 5% рынка.
По структуре используемых материалов на рынке недвижимости Алматы по-прежнему лидируют кирпичные дома. На них приходится 72% предложения. Каркасно-камышитовые и панельные дома занимают 12% и 6% рынка. Деревянные дома вбирают 5% предложения. Столько же приходится и на монолитные коттеджи.
Вместе с тем новыепанельные коттеджи со средней стоимостью в 1267 долларов за кв. метр оказались наиболее дешевыми на первичном рынке. При этом монолитные дома при средней цене в 1904 доллара за кв. метр стали наиболее дорогим жильем. Средняя стоимость деревянных коттеджей составляла 1520 долларов за кв. метр. Кирпичные дома продавались по 1864 доллара за метр квадратный.
Резюмируя обзор рынка частных домов Алматы от АЦ «Недвижимость Казахстана» можно отметить, что спад цен на частные дома в регионе прекратился в апреле 2009 года. С тех пор рынок отыграл 53.1% утраченных цен. При этом элитное жилье вновь подорожало до уровня ноября2008 года, а дешевое жилье все еще испытывает ценовую стагнацию. В целом же изменение цен на рынке вряд ли составит более 3-6% в ближайшее время. Спрос в существенной мере будет зависеть от экономической ситуации в стране, а также развития крупных государственных программ по строительству малоэтажного жилья.
