Актобе – город с несбыточной стоимостью жилья
Цены
По данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость средняя стоимость жилья эконом-класса на вторичном рынке недвижимости Актобе составляет около 600 долларов за кв. метр. Средний ценовой сегмент рынка характеризуется ценами в пределах 850 долларов за кв. метр. Элитное жилье реализуется в городе по 1100долларов за «квадрат». На этом фоне диапазон цен на первичном рынке жилья начинается от 600 долларов за кв. метр. Именно за столько реализуются немногие квартиры находящиеся в надстраиваемых мансардных этажах. В свою очередь средняя стоимость новостроек в городе составляет около 930долларов за кв. метр. Элитные проекты реализуются по 1200 долларов за метр квадратный. Отдельно стоит отметить новостройки, возводимые в рамках различных социальных программ. Их средняя стоимость не превышает 600 долларов за кв. метр. При этом декларируемый властями начальный уровень цен и вовсе начинается от 200 долларов за кв. метр. Однако выхода на рынок такого жилья никто не дождался, хотя именно данные ценовые параметры содержаться в генплане Актобе утвержденном в 2006 году.
По сравнению с докризисным 2007 годом средний уровень цен в городе сократился примерно на 25-30% или 250-350 долларов за кв. метр. При этом наиболее устойчивыми в ценовом плане оказались новостройки, что обуславливается постоянно растущей себестоимостью строительства и спросом на качественное,новое жилье.
Спрос и предложение
В свою очередь40% реализуемого в городе жилья относится к малоэтажным частным или многоквартирным домам. При этом еще около 40% предложения представлено квартирами в четырех и пятиэтажных домах. На квартиры в современных многоэтажных домах (свыше 6 этажей) приходится не более 20% предложения. Вместе с тем существенная часть предложения (преимущественно в малоэтажном сегменте) представлена незаконно возведенными объектами, что существенно повышает риски при совершении сделки купли-продажи. Так в Актобе насчитывается около 10 тыс. незарегистрированных объектов недвижимости львиная доля,из которых представлена частными домами и земельными участками.
На этом фоне спрос на жилье в городе является стабильным. Обуславливается это как динамично развивающейся производственной сферой гарантирующей платежеспособность имеющегося населения, так и притоком в Актобе жителей из иных районов Актюбинской области. Последняя сама по себе является регионом с растущим населением. Например, за 2010 год в нее официально прибыло на постоянное место жительство на 3 тыс. человек больше, чем выехало. Еще одним подтверждениемплатежеспособного спроса является сравнительно большая доля сделок заключаемых за счет кредитных средств. Например, на первичном рынке недвижимости до 25% транзакций проводится за счет заемных средств. Для сравнения в Кызылорде данное значение не превышает 15%.
Строительство
По последним имеющимся годовым данным (2010 год) в Актобе построили чуть более 2,1 тыс. квартир. Из них 400 квартир было возведено за счет кредитных средств. Еще 90 квартир являлось арендным коммунальным жильем. В целом же за последние 10 лет площадь ежегодно возводимого жилья колеблется в пределах 65-75 тыс. кв. метров.При этом частные застройщики, как правило, обеспечивают до 80% от общих объемов строительства.
В свою очередь прошлогодняя средняя фактическая стоимость 1 квадратного метра жилья в многоквартирных домах составилав Актобе – 43,6 тысячитенге,в жилых домах, построенных физическими лицами – 62,3 тысячитенге.
На этом фоне крупнейшим жилищным проектом в городе является проект строительства Актобе-сити. Данный жилой район, занимая площадь в 1 тыс. га станет домом для 300 тыс. человек.
Помимо этого в городе активно возводится социальное жилье. Так совсем недавно в микрорайоне «Болашак» был сдан в эксплуатацию специализированный девятиэтажный дом для граждан с ограниченными возможностями.
Прогнозы
В ближайшие 3-5 лет недвижимость Актобе отыграет кризисное снижение цен. При этом объемы строительства в городе ровно, как и спрос на жилье останутся стабильными. Обладая достаточно мощным бюджетом,региональные власти продолжат активную реализацию социальных жилищных программ, что будет сдерживать рост цен на жилье. Вместе с тем последнее на первичном рынке будет по-прежнему стоить дороже, чем на вторичном.
Кулюк Павел
