Покупка дешевого жилья в Шымкенте или о том как сэкономить в три раза, а затем расплачиваться всю жизнь
Быстро изменяющиеся рыночные факторы затрудняют оптимальное приобретение квартир в городе. Это трудно сделать даже местным жителям. Приезжие, плохо знающие специфику Шымкента,и вовсе оказываются в затруднительном положении при покупке жилья. Рассмотрим основные факторы влияющие на стоимость жилья в городе. Это позволит сэкономить средства,приобретя жилье идентичного качества за минимальную цену.
Месторасположение
В Шымкенте место расположения квартиры сильнее всего влияет на ее стоимость. В отличие от компактных городов, гдецена однотипных квартир* на окраинах и центре может изменяться лишь на половину,в Шымкенте данная вилка цен составляет 1200%. При этом начальная стоимость жилья на окраинах оказывается более чем в три раза меньшесредней стоимости недвижимости в целом по городу. Например, в сентябре 2016 года самая дешевая найденная двухкомнатная квартира в городе продавалась за 14 тыс. долларов, что в перерасчете на ее площадь в 58 кв.м. составляло 241 доллар за кв.м. Средняя стоимость жилья в этот период равнялась 761 долларам** за кв.м. или 44 тыс. долларов за жилье площадью в 58 кв.м. Для сравнения максимальная стоимость двухкомнатной квартиры площадью в 58 кв.м., но расположенной в центре города составляла 168 тыс. долларов!
Между двумя данными квартирамибыло расстояние в 31 км. Стоимость курсирующего по данному маршруту автобуса равнялась 70 тенге или 0,2 доллара***, что с учетом проезда туда обратносоставляло 0,4 доллара.Даже при ежедневной поездке туда обратно семья из трех человек тратила бы на эти цели лишь 438 долларов в год. Это меньше чем разница в стоимости квадратного метра данной квартиры и средневзвешенной ценытакой же единицы площади квартир в целом по городу. Средняя стоимость квартир в Шымкенте была на 520 долларов за кв.м. больше чем цена квадратного метра самой дешевой двухкомнатной квартиры. Т.е.домохозяйство из трех человек лишь через 68 лет потратило бы на проезд до центра города столько средств сколько сэкономило при покупке самой дешевой квартиры в Шымкенте"у черта на куличках".
В данном случае речь идет лишь о сопоставлении минимальных и средних цен. В случае сравнения их вилки срок окупаемости возрос бы в десятки раз! На лицо факт - покупка жилья по минимальной цене в удаленном районе намного выгоднее приобретения жилья по средней цене ближе к центру или месту работы. Однако данное утверждение действительно лишь при учете материальных затрат на транспорт. Субъективные факторы в виде престижности, временных затрат и т.д. здесь не учитываются. При этом стоит вспомнить повышающуюся стоимость проездав общественном транспорте. Таковая с марта 2016 годаувеличилась в городе с 50 до 70 тенге. Однако даже такой прирост цен вряд ли способен качнуть весы в пользу экономии на транспорте за счет более высокой стоимости жилья.
Социальнаяи транспортная инфраструктура
Близость к жилью магазинов, аптек, больниц, остановок общественного транспорта и прочих благ цивилизации находится на втором месте по уровню влияния на стоимость жилья в городе. "Социалка" способна более чем на половину поднимать или снижать стоимость близлежащего жилья. Однако действует это в рамках одного района. По мере увеличения масштаба в дело вступают прочие факторы. Частный пример зависимости цены от социальной и транспортной инфраструктуры отмечается в Аль-Фарабийском районе. Где при средней стоимости жилья в 760 долларов (229 тыс.тенге) за кв.м. стоимость квартир максимально удаленных от инфраструктуры равнялась лишь 330 долларам (106 тыс. тенге) за кв.м. На примере двухкомнатной квартиры площадью в 58 кв.м. Это позволит сэкономить как минимум 25 тыс. долларов по сравнению с покупкой такого же жилья по средней цене вблизи инфраструктуры.
Приобретение квартир с учетом данного фактора особенно подойдет одиноким молодым людям. Пенсионеры или пары с детьми, скорее всего, предпочтут жилье максимально приближенное к школам, больницам и т.д. В данном случае неким компенсатором низкой цены и удаленности "социалки" может стать автомобиль. В Шымкенте стоимость ВАЗ ( "девятка" 1988 год)в сносном состоянии начинается от 3 тыс. долларов, что позволяет говорить об экономии на начальном этапе как минимум 22 тыс. долларов, а дальше все зависит от расходов на машину. Как видим приобретение жилья с предпочтением цены, а не инфраструктуры оказывается так же выгодным решением для лиц способных управлять автомобилем или хотя бы могущих оплатить проезд в автобусе.
Инженерные коммуникации и техническое состояние
Инженерные коммуникации и этажность находятся на третьем месте по уровню влияния на стоимость жилья. Оба данных фактора на 25-30% способны снизить цену квартиры. Например, в домах старой конструкции предусматривающей совместные санузлы на владельцев нескольких квартир средняя стоимость квадратного метра жилья на 25% ниже чем в соседних полноценных домах, возведенных в то же время и из тех же материалов. Например, на Курнакова при средней цене жилья в 627 долларов (209 860 тенге)за кв.м. квартиры с общими санузламии кухнями продаются по средней цене в 500 долларов (150000 тенге)за кв.м. Это на 28,5% меньше чем средневзвешенная цена жилья в районе.
Приобретение подобного рода квартир является менее выгодным мероприятием, чем покупка жилья на окраинах или удаленного от социальной и транспортной инфраструктуры. И дело тут не только в сравнительно маленьком дисконте. Дома устаревшей конструкции и приравненные к ним по тех. характеристикам общежития, как правило, характеризуются сравнительно плохим техническим состоянием, что собственно рядовые жильцы компенсировать не могут. Исключение составляют лишь комплексные ремонты зданий, проводимые за счет управляющих и подобных им организаций. Однако это случается крайне редко и фактически не зависит от жильцов. Вследствие этого приобретя, казалось бы, недорогое жилье вы помимо определенных бытовых неудобств можете столкнуться в скором времени с утратой и всей недвижимости. По этой причине покупка квартир в изношенных домах даже при большем дисконте вряд ли может считаться оправданной. Исключение составляют лишь случаи "входа на рынок". Когда после заключения первой сделки владельцы через год-два пытаются провести альтернативную сделку по улучшению жилищных условий. Однако даже в данном случае продажа жилья в плохом техническом состоянии для последующей покупки с доплатой лучшей квартиры будет затруднена. Так как люди крайне неохотно идут на покупку или обмен квартир в ветхих домах.
Дисконт
Четвертым, часто встречающимся фактором,является дисконт. Таковой в зависимости от ситуации колеблется от 5% до 25%. Именно настолько готовы "сбросить" цену домовладельцы, пишущие в объявлениях о продаже слова "Срочно", "Торг" и т.д. Это не плохо особенное, если учесть,что снижение цены в данном случае не связано с географической удаленностью, техническим состоянием или слабой инфраструктурой района. Данный способ снижения цены может быть принят любой категорией покупателей, в том числе и наиболее состоятельной. Ведь скидки возможны и на элитное жилье. Вместе с тем, размер данного дисконта сравнительно мал. К тому же он как никакой другой часто предоставляется при мошеннических схемах, когда нечистоплотные дельцы стремятся провернуть сомнительную сделку,привлекая низкой ценой доверчивых покупателей. Вследствие этого получая дисконт на хорошую квартиру с удобной локацией,следует особенно тщательно проверить ее юридическую чистоту. Если снижение цены вследствие плохого технического состояния является наименее желательным, то дисконт от владельца можно признать самой опасной причиной снижения цены.
Прочие факторы
Среди иных факторов влияющих на стоимость квартир в Шымкенте можно назвать этажность расположения квартирыи разницу цен на первичном и вторичном рынке жилья города. В обоих случаях снижение цен вследствие данного фактора обычно не превышает 10%. По сравнению с другими факторами это более чем несущественное влияние на цену. Вместе с тем новые квартиры и жилье на крайних этажах характеризуются сравнительно большим объемом предложения, что позволяет покупателям снижать цену квартир,практически не прилагая усилий для поиска.
Итоги
Как это ни парадоксально, но самым главным фактором позволяющим снизить стоимость покупки жилья является сам покупатель. Именно от его умения размышлять и работать с информацией зависит оптимизация самой сделки. Рассмотренная конъектура рынка свидетельствует, что с минимальными усилиями можно использовать лишь факторы меньше всего снижающие стоимость квартир. В то время как получение максимального дисконта за счет географической удаленности квартиры потребует затем длительной оплаты экономии средств за счет временных затрат на то,что бы добраться в свой удаленный от места работы или социальной инфраструктуры дом.
* С учетом лишь типа квартир и площади, без учета технических характеристик и т.д.
**Стоимость квартир занесенных в базу портала КазРиэлт и экспонируемых в Шымкенте.
*** Подсчеты приблизительные.
Кулюк Павел
