В Астане беднякам - дома с печками в пригороде, богачам - коттеджи с паровым отоплением в центре
Детали предложения
Единовременно в Астане и ближайших пригородах продается около 5800 частных домов. Для сравнения общий задекларированный объем коттеджей в организованных поселках составляет около 2600 домов. То есть организованные коттеджные поселки формируют около 44% от общего объема единовременного предложения. Однако, с учетом того что многие из имеющихся поселков уже распроданы фактическая их доля в общем предложении намного меньше и вряд ли превышает четверть от общего объема предложения.
Всего в городе и окрестностях насчитывается 6 полноценных коттеджных поселков. Для сравнения численность локальных рынков частных домов равняется 7. К коттеджным поселкам относятся Ривер Парк, BI Villag Deluxe, BI Village Comfort, Garden Village, Family Village, поселок Уркер. Значительный объем частных домов граждане самостоятельно возвели в поселках Коянды, Ильинка, Косши, Караоткель, микрорайонах Юго-Восток, Коктал и Чубары. Более детально основные характеристики коттеджных поселков и рынков стихийной частной застройки представлены на нижеследующем изображении.
Практически все организованные коттеджные поселки находятся в черте города. Это является отличительной особенностью данного сегмента рынка недвижимости Астаны. В большинстве других столиц стран СНГ большая часть коттеджных поселков располагается за пределами административных границ города. Сложившаяся в Астане ситуация обуславливается слабым развитием инженерных сетей. За пределами города их фактически нет. А застройщикам крайне не выгодно оборудовать поселки собственными очистными сооружениями, котельными и т.д. Вследствие этого девелоперы привязывают поселки к уже имеющейся городской инфраструктуре. Это существенно снижает стоимость домов. Детально структура предложения организованных коттеджных поселков представлена на нижеследующем изображении.
Примечательно, что большая часть стихийного строительства частных домов приходится, наоборот, на поселки за чертой города. Возводящие там недвижимость граждане обычно мирятся с отсутствием центральной канализации и водопровода, асфальтированного подъезда и развитой социальной инфраструктуры. Вследствие этого дома в районах неорганизованной застройки характеризуются не только низкой ценой, но и незначительным уровнем комфорта. Детально структура предложения на рынке стихийной застройки представлена на данном изображении.
В складывающейся ситуации небогатые граждане выбирают пригородные поселки как раз за то, за что от них отказываются богатые горожане. Вследствие этого рынки стихийной застройки обычно формируются домами эконом-класса. В то время как коттеджные поселки обычно состоят из коттеджей бизнес класса или элит класса. Это сказывается на различии в среднем уровне цен. Речь о стоимости жильяпойдет в следующем разделе.
Цены и основные факторы их образования
Дома возведенные самими гражданами стоят дешевле коттеджей в организованных поселках. При этом и те и другие характеризуются более высокой ценой, чем квартиры. Более высокая стоимость домов обуславливается тем, что их цена включает и ценуземельных участков.Таковые с учетом столичного статуса Астаны стоят не дешево даже в пригородах.Наглядное сопоставление цен на различные типы жилья представлено на нижеследующем изображении.
Справедливости ради стоит отметить, что минимальная стоимость домов начинается в окрестностях Астаны от 500 долларов за кв.м. Именно столько стоят дома с печным отоплением построенные самими гражданами. Такой уровень цен позволяет назвать частные дома наиболее доступным типом жилой недвижимости в городе. Однако касается это лишь небольших домов построенных самими горожанами в пригороде. В целом же именно система отопления является при всех равнозначных показателях определяющим фактором ценообразования. Во всех коттеджных поселках возводятся дома с наиболее дорогими системами отопления. Под таковыми понимается паровое и центральное. Дома с центральным отоплениемстоят дороже всего. Их цена на 22% выше, чем стоимость коттеджей с паровым отоплением. Для сравнения на рынках со стихийной застройкой доминируют дома с наиболее дешевой системой отопления - печной. Половина всех домов возведенных горожанами самостоятельно отапливается посредством печек. Средняя стоимость таких домов на треть дешевле, чем домов с центральным отоплением. Дома отапливаемые печками стоят на 11% меньше чем коттеджи с паровой системой отопления. Насколько каждая система отопления повышает стоимость дома при всех равнозначных показателях показано на нижеследующем изображении.
Еще одной характеристикой существенно влияющей на стоимость жилья является его месторасположение. Однако данный фактор действует лишь на рынках со стихийной застройкой. Так как один единственный коттеджный поселок за городской чертой из-за дороговизны подведения коммуникаций характеризуется таким же уровнем цен, как и коттеджные поселки в черте города. Что же касается частных домов, построенных самими гражданами, то их цена за пределами городской черты Астаны на 50% меньше чем в самом городе. Так если в Астане частные дома стоили в январе 2017 года 1418 долларов за кв.м. то за ее административными границами в ближних пригородах средняя стоимость домов равнялась, лишь 800 долларам за кв.м.
Отдельно стоит упомянуть площадь домов. Коттеджи в организованных поселках, как правило, больше домостроений возведенных самими гражданами. Так если частный дом в Астане характеризуется средней площадью в135 кв.м. То средний размер коттеджа равняется245 кв.м. Это помноженное на большую цену коттеджей за квадратный метр площади существенно увеличивает среднюю стоимость коттеджей. Справедливости ради стоит отметить, что дома возведенные гражданами находятся на земельных участках большей площади, чем те которые заняты коттеджами. Так земельные участки в Астане под частными домами составляют в среднем 12,5 соток. Для сравнения средняя площадь земельного участка подкоттеджем равняется 10 соткам. Однако из-за того что больше половины частных домов находится за пределами города, где земля стоит дешево, данный фактор не может существенно увеличить среднюю стоимость домов. Более наглядно площадь недвижимости и земельных участков представлена ниже.
Предпоследним ключевым фактором ценообразования является материал стен. Однако он влияет на стоимость домов сравнительно слабо. Так самые дешевые блочные дома стоят лишь на 10% меньше чем наиболее дорогие кирпичные. Стоит ли говорить, что коттеджи обычно возводятся из кирпича, в то время как частные застройщики используют для своих нужд саман, дерево и блоки. Для небогатых людей даже десяти процентная разница в цене является существенной.
Последнимфактором, влияющим на стоимость дома,является степень его готовности. И в городе и за его пределами коробка, дома покрытая крышей,стоит в среднем на треть дешевле, чем завершенный дом. Однако о том выгодно ли приобретать недострой речь пойдет ниже.
Что же делать
Самым доступным из домов является так называемый недострой* расположенныйвне административных границ Астаны. Его цена на треть дешевле завершенных объектов, что составляет примерно 500 долларов за кв.м. Вместе с тем стоит помнить, что отделочные работы и подвод коммуникаций увеличат стоимость такого дома как минимум наполовину. То есть по окончанию работ цена объекта окажется не менее чем на 15% дороже, чем аналогичного дома на вторичном рынке недвижимости. Следовательно, приобретать недостроенный дом целесообразно лишь людям, находящимся в чрезвычайной ситуации.
Во всех остальных случаях правильнее купить готовый к эксплуатации дом. Среди таковых доступнее всего будут дома с печным отоплением возведенные самими гражданами за пределами Астаны. Именно они характеризуются оптимальным соотношением цена и качество для людей с небольшим достатком. Именно таких домов больше всего, что позволяет назвать частные дома пристанищем казахстанцев желающих разбогатеть.
Для сравнения наименее выгодной для всех категорий покупателей является приобретение коттеджа в немногих организованных поселках находящихся за пределами города. Стоя примерно столько же, как и коттеджи в городе загородные особняки характеризуются слабой транспортной доступностью и несовершенными инженерными коммуникациями. В качестве летней резиденции они уступают качественным частным домам в хороших пригородных поселках. Именно загородных коттеджных поселков в Астане меньше всего, что свидетельствует об адекватной оценке застройщиками предпочтений покупателей.
Для покупателей среднего достатка оптимальными являются качественные частные дома в административных границах города. Стоя дешевле, чем коттеджи они, отличаются меньшей ценой и характеризуются не худшим качеством и транспортной доступностью. Правда по цене они сильно превосходят квартиры, что объясняет сравнительно слабую распространенностьчастной стихийной застройки в самой Астане.
Состоятельным гражданам, обладающим излишком средств, подойдут поселки в городской черте. Именно таких поселков больше всего. А, следовательно, предложение соответствует спросу.
Как видим рынок частных домов в Астане сформировался и хорошо структурирован. Каждый на нем может найти оптимальное решение жилищного вопроса. Главное лишь правильно оценить собственные возможности.
* Стены и крыша
Кулюк Павел
