Рынок земли Астаны находится в преддверии роста цен и спроса
«Сейчас начнут захватывать земли опять, уже захватили, а сейчас еще начнут под разными предлогами, чтобы хапнуть и под видом ЭКСПО начинать строить. Запретить предоставление земли вокруг Астаны и вообще в области»,- прокомментировал принятое решение на совещании по вопросам подготовки и проведения ЭКСПО-2017 Нурсултан Назарбаев.
При этом он же определил будущий вектор строительных работ: «Учитывая, что мы планируем принять около пяти млн. посетителей за три месяца, развитие инфраструктуры города должно быть нацелено на принятие значительного количества участников на высоком уровне».
Вместе с тем запрет на выделение земельных участков неминуемо приведет к ограничению предложения последних. По крайней мере, это негативно скажется на объемах нового предложения. Снижение такового на фоне вероятнее растущего, чем стабильного спроса, однозначно приведет к росту цен,
В данном контексте в выигрышной ситуации останутся крупные лендлорды,обладавшие на момент введения запрета значительным земельным банком. По факту улучшения рыночной конъектуры землевладельцы будут выставлять на рынок дорожающие участки земли. Причем заработок собственников будет основываться не столько на естественном приросте цен, который в лучшем случае будет измеряться десятком процентов сколько на перепрофилировании наделов. Большая часть из них в размере примерно 67-70% от общего объема предложения относится к землям сельскохозяйственного назначения. Таковые характеризуютсянаименьшей ценой стремительно возрастающей по факту перевода земли в разряд наделов для коммерческого, многоэтажного или индивидуальногожилищного строительства. Так при средней цене земли сельскохозяйственного назначения в размере 250 долларов за «сотку», наделы для многоэтажного жилищного строительства стоят в Астане и предместьях около 9 тыс. долларов за «сотку».
В данном контексте уровень цен и даже спроса начинают играть второстепенную роль,выводя на первые позиции умение лендлорда, работать с властью, решая бюрократические вопросы. Таковые умеют оперативно решать лишь приближенные к власти участники рынка. В контексте ограничения последнего за счет запрета выделения участков,усилия властей и части бизнеса начинают носить скоординированный характер.
Отвлекшись от гипотетических предположений относительно будущего развития ситуации на рынке оценим ситуацию на нем в канун введения запрета. Так по данным портала Kn.kzпредложение земельных наделов в Астане и предместьях с сентября по октябрь увеличилось на 52% по площади и на 15% по количеству экспонируемых участков. Рост данных показателей был обусловлен увеличением доли предложения сельскохозяйственных участков и участков для индивидуального жилищного строительства.
В свою очередь цены в месячной амплитуде оставались стабильными в размере 1077 долларов за сотку в пригороде и 5057 долларов в административных границах города.
В ближайшие полгода в Астане начнется увеличение спроса и как следствие стоимости земли. Новое предложение в сегменте участков для коммерческого, многоэтажного и индивидуального жилищного строительства будет несколько отставать от спроса с целью поддержания цен на достаточно высоком уровне. Вместе с тем по мере приближения даты проведения ЭКСПО-2017 спрос будет снижаться, что окажет нисходящее давление на цены. При этом предложением может и не сократиться в объемах. В целом же наибольшую выгоду от складывающейся ситуации получат бизнесмены, обладающие наилучшими лоббистскими возможностями.
Кулюк Павел
