Недвижимость в Словении сегодня и завтра

С конца 2014 года количество сделок с недвижимостью в стране значительно возросло. О том, что повлияло на рынок недвижимости Словении, в какой тип недвижимости стоит инвестировать капитал и в чем заключается разница в желаниях словенских и иностранных покупателей, мы поговорили с Зораном Велески, риэлтером с многолетней практикой и директором проекта Alpe Adria Real Estate & Investment. Компания господина Велески уже 17 лет успешно работает на рынке недвижимости Словении, выступая посредником во многих успешных проектах.

После пяти лет стагнации, рынок недвижимости Словении постепенно оживает, количество сделок с недвижимостью растёт. Что, по вашему мнению, дало новый толчок рынку?

Действительно, уже с конца 2014, а особенно начиная с весны 2015 года, мы отмечаем скачек роста сделок с недвижимостью по всей Словении. Причиной такого роста явились несколько факторов, и, в качестве первого, хотелось бы выделить то, что скорее всего в 2014 году цены на недвижимость в стране достигли своего дна. Другой немаловажной причиной является то, что банки снизили процентные ставки, тем самым сделали кредиты более доступными.

Также немаловажную роль здесь сыграли макроэкономические факторы. Рост ВВП Словении в 2014 году составил 3%, что в сравнении с 2013 годом, когда рост составил -1,1, является огромным положительным скачком. Ожидается, что в этом году рост ВВП Словении составит от 2,7 до 3%. Все больше в Словению стекается иностранного капитала, в данном случае речь идёт о странах бывшего Советского Союза и западной Европы, который инвертируется в недвижимость. Хотелось бы также отметить, что этой осенью в Словении был принят закон об Ипотечных инвестиционных трастах, в данный момент некоторые из них уже установлены, их капитал составляет от 50 до 100 мил евро, другие находятся ещё только в процессе установления.

А что сейчас происходит с ценами на недвижимость? Достигли ли они дна и что с ними будет происходить в ближайшие два года?

Цены на некоторые объекты недвижимости уже достигли своего дна и это видно из увеличения количества сделок. Рынок стал снова ликвидным и мы ожидаем дальнейшее увеличение числа сделок. Предположить, что же будет через два года, довольно сложно. Все зависит от макроэкономической политики страны и экономической стабильности Европы в целом. В данный момент смело можно сказать, что на рынке Словении появится селективный спрос и цены на ликвидное местоположение недвижимости будут постепенно расти.

Несмотря на то, что цены на недвижимость в Словении за последние 5 лет сильно упали, в сравнении с соседними странами, они все ещё высоки. Существует ли способ купить недвижимость в Словении, но по более низким ценам?

Конечно, такие способы существуют. В первую очередь мы говорим о покупке недвижимости из процедур банкротства инвесторов, а также о покупке залоговой недвижимости напрямую у банков. Цена залоговой или банкротной недвижимости большинстве случаев существенно ниже рыночной, однако при таких сделках необходимо внимательно проверить состояние объекта, как физическое, так и правовое.

Цены недвижимости в Словении также зависят от количества непроданных объектов, их в стране не так много, как в странах, где строилось много новостроек без конечного покупателя, например, в Испании. Словения, в свою очередь, это маленький рынок, где нет огромных «запасов» непроданных новостроек.

Раз уж речь зашла об аукционах, многих интересует такой вопрос, насколько такая сделка безопасна для покупателя? Ходят слухи, что при таком способе покупки, новый собственник получит не только недвижимость, но и долги предыдущих хозяев и, что многие посредники не решаются браться за подобные сделки именно из-за этих рисков?

Как вы и сказали, это всего лишь слухи, чтобы напугать покупателей, чтобы те сами не решались идти на такие сделки. Действительно такие объекты могут иметь целый набор правовых и технических проблем, особенно это касается случаев, когда недвижимость является частью здания, оформленной неправильно, или на недвижимость заключены договора аренды или лизинга. С каждым объектом недвижимости при такой сделке нужно работать отдельно. Хотелось бы только подчеркнуть, что с точки зрения долгов до кредиторов и поручителей, покупка банкротной недвижимости, когда её продаёт арбитражный управляющий или суд, безопасна на 100%.

Ваша компания работает как со словенскими, так и с иностранными покупателями, особенно речь идёт о покупателях из Российской Федерации и других стран бывшего Советского Союза. Похожи ли их желания, или они ищут абсолютно разные объекты недвижимости?

Их желания в целом похожи, разница только в том, что все больше иностранных покупателей предпочитают покупать недвижимость, сданную в аренду, для создания пассивного дохода, который позволяет собственникам покрывать текущие расходы на содержание компаний, на зарплаты и другие расходы, связанные с видом на жительство в Словении, а также с постоянными разъездами. Мы отмечаем, что все больше иностранных покупателей интересуются последующем переездом в Словению.

А есть ли разница в покупательской способности словенских и иностранных покупателей? Кто инвестирует в недвижимость больше?

Естественно на рынке преобладают словенские покупатели, которые прежде всего инвестируют в жилую недвижимость. Говоря о коммерческих объектах, на них много спроса со стороны покупателей из Российской Федерации, Украины и других стран бывшего СССР, прежде всего мы говорим об отелях. В этом году несколько отелей было продано покупателям из России, Хорватии и Сербии, а это доказательство того, что Словения является интересным направлением в плане туризма, где число гостей из года в год только растёт.

В какой тип недвижимости чаще всего вкладывают свой капитал иностранные покупатели в Словении? В коммерческие помещения, туризм может быть в ресторанный бизнес?

Говоря об иностранных покупателях, мы прежде всего говорим о покупке коммерческой недвижимости, хотя конечно они покупают и жилую. Интересно отметить, что в последнее время все больше спроса появляется на инвестиции в строительство квартир в Любляне, так как уже сейчас ощущается нехватка качественных новых квартир с хорошим местоположением.

Учитывая вышеупомянутый экономический рост, в какой тип недвижимости, по вашему мнению, сейчас выгодно инвестировать в Словении?

В данный момент стоит вложиться в строительство жилой недвижимости в определённых местах по Словении и, в первую очередь, в Любляне. Говоря о коммерческой недвижимости, конечно её тоже стоит покупать в Любляне.

А вы сами когда-нибудь выступали в роле инвестора? Если да, то во что вы инвестировали или будете инвестировать? Есть ли вероятность, что вы выступите в роли соинвестора с вашими клиентами?

С этого года наша компания начала делать небольшие инвестиции вместе с нашими клиентами. В этих случаях мы выступаем в роле соинвесторов с определённой долей капитала, это даёт нашим клиентом дополнительную уверенность при совершении сделки.