Граждане Казахстана получили возможность приобретения недвижимости в Турции
Структура спроса
Благодаря законодательным изменениям рынок жилой недвижимости Турции стал активно осваиваться ограниченным кругом граждан иностранных государств еще с 2005 года. С тех пор владельцами жилья и земли в стране стали 73 тыс. подданных 58 зарубежных государств. Всего ими было приобретено 63,5 тыс. единиц жилья и 38,6 млн. кв. метров земли. Общая стоимость данных активов составила около 10 млрд. долларов. При этом ежегодно на недвижимость и землю приходится около 13-15% от общего объема иностранных инвестиций в экономику Турции. Так в 2011 году из 15,9 млрд. инвестированных средств 2 млрд. долларов было вложено в недвижимость. При этом по объемам инвестиций лидируют граждане Великобритании, обеспечивающие около 32% от общего объема заключаемых транзакций. Немцы и греки занимают второе и третье места. С 6% транзакций ирландцы занимают четвертое место. Россияне, норвежцы, датчане и голландцы обеспечивают по 5% сделок. Австрийцы и бельгийцы с 4% и 3% сделок замыкают десятку ТОП наиболее активных пользователей турецкого жилья.
Показательным примером географической сегментации спроса может послужить пример предпочтений российских покупателей турецкой недвижимости. Так чаще всего граждане РФ приобретают жилье в Анталье (Antalya), где ими заключается 38% от общего объема сделок. В Мугле (Mugla) и Айдине (Aydin) русские обеспечивают по 19% и 16% сделок. Для сравнения в столичном Стамбуле (Istanbul) и Бурсе (Bursa) объем их транзакций составляет 12% и 5%. Последний показатель характерен и для рынка Измира (Izmir). А вот Анкара (Ankara) и Мерсин (Mersin) характеризуются лишь 2% транзакций. Вместе с тем обозначая данные месторасположения, стоит признать, что сами россияне приобретают в них жилье преимущественно для собственного использования, а не извлечения дохода. Для получения последнего необходимо ориентироваться на рынок Стамбула или Бодрума. В первом недвижимость приобретается для сдачи в аренду хорошо оплачиваемым профессионалам, работающим в местных компаниях. Во втором городе жилье берется с оглядкой на отдыхающих жителей Европы. ИменноБодрум характеризуется наибольшим количеством авиарейсов европейских компаний дискаунтеров которыми и пользуются едущие в отпуск европейцы. Добираясь всей семьей до Турции за 50-200 долларов,они предпочитают в целях экономии арендовать жилье, а не снимать гостиничные номера.
В целом же во втором квартале 2012 года турецкими подданными и гражданами иностранных государств было приобретено 106035 единицы жилой недвижимости, что на 10,35% больше чем в первом квартале текущего года. Вместе с тем показатели второго триместра оказались на 1,19% меньше чем в аналогичный период годом ранее.
Инвестиционная привлекательность и стоимость жилья
В Турции жилье меньшей площади, как правило, приносит больший рентный доход, чем крупногабаритные апартаменты. Разница в показателях доходности между квартирами площадью до 75 кв. метров и апартаментами площадью в 250-300 кв. метров составляет как минимум 3%. Т.е. для извлечения рентного дохода необходимо ориентироваться на малогабаритные квартиры площадью до 75 кв. метров. Доходность данного жилья в районах Стамбула Bakırköy, Beyoğlu, Beşiktaş, Kadiköy, Sariyer, Sisli и улицах Bostanci, Çatalçesme, Suadiye, Saskinbakkal, Erenköy, Caddebostan, Göztepe, Çiftehavuzlar, Selamiçesme, Feneryolu и Kiziltoprak составляет 6-9%. Здесь же стоимость аренды данных квартир колеблется от 9 до 18 евро за кв. метр в месяц. Примерно такой же доход генерируютаналогичные апартаменты в Бодруме, где сосредоточено около половины всего рентного жилья Турции. Уровень арендных ставок в нем же примерно на 30-40% меньше чем в Стамбуле.
Помимо вышеозначенного рентного дохода покупатели жилья в Турции могут надеяться на прирост капитальной стоимости местной недвижимости. Так с июля 2011 по июль 2012 года средняя общенациональная стоимость жилья в Турции увеличилась на 11,68%, что оказалось почти на 2,5% больше уровня инфляции за этот же период.
Вместе с тем с начала текущего года в Турции активнее дорожало жилье на вторичном рынке недвижимости, где цены увеличились с января по июль на 7,95%. За это же время новостройки подорожали в общенациональном масштабе на 6,24%.Абсолютным рекордсменом по росту цен стал вторичный рынок Измира, где цены за первые семь месяцев 2012 года увеличились на 9,94%. При этом новое жилье активнее всего дорожало в европейской части Стамбула, где цены выросли за аналогичный период на 7,22%. Для примера в азиатской части турецкой столицы цены увеличились лишь на 4,33%. В целом же с января по июль стоимость жилья в Анкаре (Ankara)выросла на 8,44%. В Анталье (Antalya) и Бурсе (Bursa) прирост цен составил соответственно 9,25% и 4,58%. В общей структуре квартир активнее других дорожали трехкомнатные апартаменты, чья стоимость увеличилась с января по июль на 7,12%. Менее других подорожали однокомнатные квартиры. Стоимость данного типа жилья увеличилась лишь на 5,68%. Двух и четырехкомнатные апартаменты подорожали на 6,46% и 6,22%.
На этом фоне общий разброс цен на рынке жилой недвижимости Турции составляет от 100 долларов за кв. метр в сельской местности на востоке страны до 8500 долларов за кв. метр в стамбульском районе Beşiktaş. Средняя общенациональная стоимость жилья в Турции составляет около 700 долларов за кв. метр.
Ипотека
Иностранные граждане могущие приобрести недвижимость в Турции теоретически имеют право на получение ипотечного кредита в банках данной страны. Многие из них на своих сайтах размещают информацию на английском языке для заемщиков из-за рубежа. Вместе с тем кредитование нерезидентов страны осуществляется в индивидуальном порядке, и характеризуются более строгими условиями выдачи кредитов. Обуславливается это тем, что платежеспособность иностранного подданного проверить значительно труднее, чем гражданина Турции. Вследствие этого банки несут большие риски при выдаче данных кредитов, что собственно и компенсируется более высокими процентными ставками и жесткими условиями заимствований.
На этом фоне в большинстве случаев иностранец может получить кредит в размере до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Возможный срок кредитования колеблется в данном случае в пределе 10 лет. При этом процентная ставка, как правило, является фиксированной и составляет около 25% годовых. Сами кредиты можно взять как в турецких лирах, так и в евро, британских фунтах или евро. Возраст заемщика колеблется от 25 до 70 лет. Причем для погашения займов можно использовать «онлайн банкинг». Страхование жизни заемщика не является обязательным в отличие от страхования самой приобретаемойнедвижимости. Взять кредит можно для покупки как готового так и строящегося жилья. Однако в последнем случае банк кредитующий застройщика должен будет предоставить банковскую гарантию в размере полной стоимости приобретаемого жилья. Для получения самого кредита необходимо представить документы идентифицирующие личность, легальность пребывания в Турции и главное собственную платежеспособность. Помимо этого потребуется получения налогового номера и открытие счета в турецком банке. Так же возможно выполнение ряда других формальностей.
Сопутствующие расходы при заключении сделки
При покупке жилой недвижимости в Турции покупатель уплачивает сопутствующие расходы в размере 4,6-5,5% от общей стоимости недвижимости. Для сравнения продавец платит около 5,25% от стоимости жилья. Вследствие чего общий размер сопутствующих расходов составляет около 9,8-10,75% от стоимости жилья.
В частности покупатели недвижимости уплачивают регистрационные и нотариальные сборы (Registration and notary fees) в размере 0,1%-1% от стоимости приобретаемого жилья. Они же вынуждены платить полуторапроцентныйналог на переход права собственности (Title deed charge). Так же покупатели уплачивают вознаграждение риэлторов в размере 3% от стоимости объекта.
Для сравнения продавец уплачивает гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 0,75%, вознаграждение риэлторов (3%), и налог на переход права собственности (1,5%).
Потенциальные риски
В Турции до сих пор отсутствует закон регламентирующий деятельность риэлторов. В связи с этим существенно повышается риск от действий недобросовестного или непрофессионального посредника. Помимо этого Турция характеризуется заполитизированностью вопросов регулирования рынка недвижимости. Например, на ее территории до сих пор не имеют права покупать недвижимость граждане Армении. Т.е. в случае возникновения политических проблем между Казахстаном и Турцией у наших соотечественников могут возникнуть проблемы с правами владения купленной недвижимости. Так же в Турции в индивидуальном порядке могут появится иные сложности. Вследствие чего приобретать жилье необходимо при содействии хорошо зарекомендовавших себя местных юристов, риэлторов и переводчиков.
Выводы
Рынок жилой недвижимости Турции лишь недавно был открыт для международного капитала. Не смотря на сравнительно низкую информационную прозрачность и несовершенство местных законов,данный сегмент турецкой экономики обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Однако сами инвестиции лучше всего делать с оглядкой на местный платежеспособный спрос. Т.е. лучше приобретать жилье способное привлечь внимание высокооплачиваемых специалистов работающих в крупных турецких городах. Покупка курортной недвижимости оправдана лишь в случае собственного использования чередуемого со сдачей в аренду приезжим туристам из ЕС.
Кулюк Павел
