Казахстан – к частной собственности на землю через демократизацию и знания

В Казахстане существует частная собственность на землю.Однако она ограничена категориями земель и субъектами землепользования. Существующее положение вещей обуславливается необходимостью последовательного развития демократизации общества, в котором на начальном этапе лишь государство может эффективно осуществлять охрану и рациональное использование земельного фонда страны.

В настоящий момент земельный фонд Казахстана подразделяется на семь категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса (т. е. все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов).

Из них право частной собственности распространяется лишь на две категории. В первую очередь речь идет о земле сельскохозяйственного назначения, на которую лишь частично распространяется частная собственность. Речь идет об участках для садоводства, дачного строительства или дачного подсобного хозяйства. Причем их собственниками могут быть лишь граждане Казахстана. Лица без гражданства и иностранцы не могут обладать правом собственности на любую сельскохозяйственную землю в Казахстане.

Помимо этого частная собственность применима к ряду земель населенных пунктов, не относящихся к участкам общего пользования. В их числе значатсянаделы, выделенные под застройку или ужезастроенные производственными или не производственными, в том числе и жилыми зданиями. При этомв частную собственность могут передаваться и земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их целевым назначением.

В свою очередь в частную собственность в Казахстане не могут передаваться сельскохозяйственные земли за исключением участков для дачного строительства, садоводства и подсобного хозяйства.Помимо этого не передаются в частную собственность земли запаса, особо охраняемых территорий, обороны, лесного и водного фондов и общего пользования на землях населенных пунктов.

Как видим из семи категорий земли лишь два, да и то с весомыми ограничениями могут передаваться в частную собственность гражданам страны.Между тем в тех случаях, когда частная собственность на землю возможна ее собственник получает право совершать в отношении своего земельного участка, без изменения его целевого назначения, любые сделки, не запрещенные законодательством Республики Казахстан. Речь идет о продаже, сдаче в аренду или безвозмездном временном пользовании, обмене, залоге, дарении, передачев качестве вклада в уставный капитал юридического лица.

Между тем не всегда вышеозначенные действия можно проводить без всяких ограничений. Так, например собственникне может осуществлять,какие либо сделки со своей сельскохозяйственной землей если она до конца не выкуплена. Помимо этого с целью ограничения спекулятивных сделок с сельскохозяйственнойземлей власти Казахстана устанавливают предельные размеры частных земельных участков данного назначения в пределах одного административного района.

На этом фоне само частное право на земельный участок распространяется нанаходящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы и насаждения. При этом право собственности не дает собственнику право на использование недр земли, находящихся под почвенным слоем для разведки и/или добычи полезных ископаемых. Данные права осуществляются в Казахстане только государством в соответствии с законодательством, регулирующим вопросы недропользования. Вэтом случае речь идет о законах “О недрах и недропользовании” 5 и “О нефти”.

Вместе с тем само право собственности удостоверяется Актом на право частной собственности выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами на основании правоустанавливающих документов. К ним относятся решение акима о предоставлении права на земельный участок, договор купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права на земельный участок. При этом запрещены, какие либо действия с земельными участками без правоустанавливающих документов.

На фоне существенного ограничения частной собственности на землю по отношению к последней допускается еще несколько видов прав землепользования. Речь идет о долгосрочной или краткосрочной аренде, а так же постоянном землепользовании или краткосрочном безвозмездном или возмездномпользовании. Чуть ранееkrn.kz сообщал о данных вещных правах. Сейчас мы остановимся на них подробнее.

Правом постоянного землепользования пользуются государственные юридические лица владеющими зданиями помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, осуществляющие сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство или осуществляющиеземлепользование на землях особо охраняемых природных территорий и т.д. То есть в постоянное землепользование могут передаваться земли любых категорий.

В свою очередь правом временного безвозмездного землепользования могут обладать граждане и юридические лица Казахстана.В право временного безвозмездного пользования могут передаваться земельные участки:

• для отгонного животноводства (сезонные пастбища);
• для выпаса скота населения и сенокошения;
• государственным землепользователям;
• для ведения огородничества;
• в виде служебных земельных наделов;
• на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения;
• при восстановлении деградированных и нарушенных земель;
• при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование;
• для объектов культовых сооружений;
• в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

То есть во временное безвозмездное пользование передаются сельскохозяйственные земли, земли поселений.

В свою очередь срок временного безвозмездного землепользования не может превышать пять лет, за исключением случаев предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель.

Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми.

Вместе с тем не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование.

На этом фоне правом временного возмездного пользования земли (краткосрочной и долгосрочной аренды) могут воспользоваться граждане Казахстана, негосударственные юридические лица и дажемеждународные организации. Как правило, добросовестный арендатор имеет преимущественное право при заключении нового договора аренды,если иное не предусматривается законодательством Казахстана.Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора.

Негосударственные землепользователи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления территориального органа по управлению земельными ресурсами, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством Республики Казахстан для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, когда арендуемый земельный участок приобретается собственниками зданий, строений и сооружений.

Право временного возмездного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства предоставляется гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет, а иностранцам и лицам без гражданства на срок до 10 лет.

Чаще всего в возмездное пользование передаются земли поселений (кроме участков общего пользования) и сельскохозяйственные земли.

Резюмируя изложенное на страницах krn.kz,стоит отметить, что для наибольшего количества категорий земли применимоправо постоянного землепользования, воспользоваться которым могут лишьгосударственные юридические лица. В свою очередь частное право собственности применимо для минимального количества категорий земли. Учитываярастущую демократизацию казахстанскогообщества можно предположить, что данная тенденция будет меняться. Постепенно частное право распространится на подавляющее количествокатегорий земли в стране. Помимо этого будут ликвидированы различные ограничения, накладываемые на собственников земельных наделов. Демократизация казахстанского общества в свою очередьстала локомотивом развития экономико-правовых аспектов казахстанского рынка земли. Последней по праву смогут обладать лишь цивилизованные и юридически грамотные граждане Казахстана.

Кулюк Павел