В Казахстане доступные пятикомнатные квартиры нуждаются в статусе социального жилья
Для сравнения на втором и третьем месте по росту цен находятся четырех и трехкомнатные квартиры. В то время как двухкомнатные апартаменты замыкают рейтинг ценового роста.
Вместе с тем планировка квартир имеет, куда большее значение для их инвестиционной привлекательности, чем тип дома, в котором они располагаются. Обуславливается это социальными особенностями казахстанского общества. Таковое, характеризуясь приверженностью семейным ценностям и многодетности, прежде всего, нуждается в крупногабаритных квартирах. Не случайно средняя площадь квартир в стране сравнительно велика и составляет свыше 100 кв. метров. Для сравнения вРоссии аналогичное значение составляет по различным оценкам 56 - 65 кв. метров.
Не случайно в данном контексте прирост стоимости пятикомнатных квартир примерно на четверть больше чем однокомнатных.В то время как ценовая разница между однотипными квартирами в монолитных и панельных домах составляет от силы 10-15%.
На этом фоне еще одной интересной тенденцией является последовательное сокращение рыночной доли менее комфортных панельных домов. Таковые в общем объеме предложения сейчас составляют около 50%, в то время как еще 10 лет назад на них приходилось 55% предложения. Для сравнения на монолит приходится почти 20% предложения, что в пять раз больше чем десятью годами ранее. Оставшаяся часть рынка приходится на кирпичные многоэтажки чья доля в основном и была сокращена монолитными высотками. Так за декаду доля кирпичных домов на рынке снизилась с 41% до 30%!
Явное увеличение на рынке доли монолитного жилья объясняется растущим благосостоянием казахстанцев все активнее предпочитающих приобретать пусть и дорогое, но более комфортное и современное жилье. В противном случае спросом на рынке пользовались бы не дорогие квартиры в панельных домах.
Вместе с тем структура самого предложения не соответствует спросу. Именно пятикомнатные квартиры представлены на рынке в наименьшей степени, что собственно дополнительно и стимулирует рост их стоимости. В свою очередь лидируют по объемам предложения двух и трехкомнатные квартиры, суммарное предложение которых более чем в десять раз превышает совместную долю четырех и пятикомнатных квартир.
Вполне понятно, что при увеличении предложения крупногабаритных квартир,динамика роста цен на них существенно снизится. В сегменте эконом-класса и комфорт плюс это будет иметь важное социальное значение. Ведь именно такие квартиры в основном и приобретаются многодетными семьями. В то время как увеличение предложения в сегменте бизнес и элит не имеет экономического смысла и социальной пользы. Данное жилье, относясь к высшему ценовому сегменту рынка,является скорее атрибутом роскоши, чем необходимости. Вследствие высокого уровня цен эти квартиры не приобретаются многодетными семьями. Отмечаемые тенденции на рынке жилой недвижимости Алматы во многом повторяются и в иных городах Казахстана.
Это позволяет говорить о наличии в общенациональном масштабе проблемы асоциального плана, вследствие которой несовершенство рынка недвижимости сдерживает рождаемость и развитие института семьи в Казахстане. В свою очередь активизация строительства доступных четырех и пятикомнатных квартир возможна лишь при содействии государства. Сочтет ли таковое необходимым вмешаться в структуру предложения жилья,покажет ближайшее время. Пока же отдельные игроки рынка продолжат извлекать суперприбыль из насущных потребностей казахстанцев.
Кулюк Павел
